2019/06/30 
Усилията на испанското социалистическо правителство да наложи контрол върху наемите на апартаменти в един от най-оживените имотни пазари в развития свят се натъкват на трудности, пише Bloomberg.
През май, два месеца след като наложи серия от мерки за ограничаване на наемите за новоотдадени жилища, те отбелязаха ръст от 7,5% на годишна основа, сочат данни на имотния сайт Idealista.com, който предоставя данни на Испанската централна банка. Растежът се ускори спрямо 6,6% през март, когато бяха задействани мерките.
Новите правила за пазара на апартаментите частна собственост в Испания, оценяван на 5,8 трлн. долара, отчасти трябваше да предотвратят спекулациите и да ограничат броя на жилищата, отдавани краткосрочно под наем на платформи като Airbnb. Апартаментите за наемане от туристи сега надхвърлят една четвърт в слънчева и осеяна с плажове Андалусия и 18% в Каталуния, чийто главен град е Барселона – най-посещаваният испански град и магнит за чуждестранни инвеститори, според данни на имотния сайт Fotocasa.
Правителствата от Берлин до Ню Йорк полагат усилия да предотвратят изключването на наемателите от пазара в кварталите, които обитават, на фона на липсата на ръст на заплатите, слабата държавна подкрепа, чуждестранните купувачи и растящите покупни цени. Това са някои от основните характеристики на градските жилищни пазари през XXI век, но те се оказват безпрецедентно предизвикателство за правителствата, които не успяват да ги преодолеят с регулации.
Берлин дори стига по-далеч от Испания, като планира да замрази наемите за пет години и да даде на наемателите възможност да поискат намаление, ако се окаже, че наемите са твърде високи. Книжата на германските имотни компании поевтиняха след обявяването на програмата.
Сходни мерки обмислят и други градове в Европа и света. В Ню Йорк щатските законодатели финализираха най-голямото пренаписване на регулациите на наемите от десетилетия, като премахнаха повечето инструменти, които собствениците на жилища използват, за да повишават регулираните наеми.
В Испания новите правила ограничават годишния ръст на наемите за пет години до равнището на инфлацията, което в момента е 0,8%. Това не е добра новина за собствениците, въпреки че след изтичането на този период те могат да повишат или намалят наема в нов договор, ако пожелаят.
Испанският министър на жилищната политика Елена Беунса казва, че равнището на наемите ще стане по-умерено на фона на създаването на повече достъпни жилища от държавата и влизането в сила на новите петгодишни ограничения спрямо съществуващите преди това ограничения за три години. Правителството обмисля също нови публично-частни партньорства и референтни цени за данъчни отстъпки за собственици, които не определят твърде висок наем, казва Беунса. Новият таван е седем години за институционални собственици като Blackstone Group, която изкупи испански жилища в годините на свръхстроителство.
„Големите институционални инвеститори са специалисти, те са опортюнистично настроени и ще се насочат там, където перспективите и условията са най-благоприятни“, казва Джо Ловрикс, ръководител на отдел „Иберийски пазари“ в Citigroup в Мадрид. „Те виждат тези правила и казват: Ако са за постоянно, ще се насочим на друго място“, допълва той.
Министерството на развитието в Мадрид планира нови регулации. Икономистите са разделени за това дали ограниченията ще се окажат нож с две остриета.
Според някои те ще ограничат повишенията за неопределено време, докато други твърдят, че собствениците ще реагират, като сключат нови договори при по-високи първоначални наеми или като превърнат повече имоти в жилища за краткосрочно отдаване под наем в платформи като Airbnb. Това ще елиминира предлагането за постоянни жители и ще тласне наемите нагоре.
Повече правила
„Това е класически икономически проблем, но той няма класическо решение, свързано с търсенето и предлагането“, казва икономистът Алехандро Инуриета, който пише книга за наемния пазар в страната. „В действителност проблемът с растящите наеми идва от рязкото покачване на цените на жилищата“, допълва той.
В Мадридска област, например, икономисти като Инуриета казват, че ръстът от 34% на цените на жилищата през последните три години е основният фактор за повишаването на наемите на свободния пазар с 33%. Причината е, че собствениците се стремят към възвръщаемост, за да са в крак с пазара на продажби, отбелязва Инуриета. Освен това хора, които са планирали да закупят жилище, са принудени да живеят под наем заради по-високите покупни цени.
Испания е особен пазар в Европа с едно от най-високите нива на жилищна собственост и над 95% от жилищата под наем, които са притежавани от физически лица, а не от институции.
„Би било революционно, ако това проработи в Испания“, казва Инуриета за новите регулации. „Има толкова много пари под масата тук и толкова много собственици аматьори, които не трябва да се придържат към някакъв стратегически план с инвеститори“, допълва той.
Пазарен експеримент
Сривът на имотния пазар в Испания преди десет години потисна наемите и цените, въпреки че привлекателността му за инвеститорите се подобри след възстановяването. Средната брутна възвръщаемост от 4% през 2018 г. според испанското министерство на развитието е доста по-голяма в сравнение с доходността по германските държавни ценни книжа. Основният испански борсов индекс IBEX 35 приключи миналата година на най-ниското си годишно равнище от 2012 г. насам.
Инвеститорите в имоти обичайно очакват, че докато има ръст на населението и относително свободен пазар, покупките на жилища и наемите могат да победят инфлацията в дългосрочен план. Това допускане обаче ще бъде подложено на изпитание от новите правила за ограничаване на наемите.
Някои икономисти твърдят, че покупните цени са нараснали по-бързо от цените на потребителските стоки на много развити пазари, защото няма структурна връзка между тях. Например, цените на жилищата, които са основно безпокойство за семействата от средната класа в градовете, не са включени в потребителската кошница в много от данните за инфлацията на потребителските цени в света. Вместо това обикновено се използват цените на наемите.
В Испания, например, жилищата под наем са имали дял от само 3% за потребителската инфлация, когато средностатистическото семейство харчи около 30% от доходите си за наеми и дори повече при закупуване на жилище.
След срива на имотния пазар в Испания банките рядко финансираха на 100% покупка на жилище. Това е един от факторите за повишеното търсене на жилища под наем. Другият фактор е младежката безработица от 35%. Но има различни динамики, наблюдавани в градове по света с много работни места и малко свободни терени.
„Това не се отнася само за Испания, а за повечето големи пазари. Погледнете Сиатъл, който беше много достъпен преди години, а сега е само за хора с високо нетно богатство, казва Ловрикс от Citigroup.